… wenn ich Klaus Kleber im Heute-Journal sehe, unterbricht mein Hypothalamus in der Regel den Zapp-Anfall und zwingt mich dem Gesagten mit innerer Zufriedenheit zu lauschen. Ja, dieser Mann ist ehrlich, hat sich nicht verkauft, hält für uns alle die Fahne der Hoffnung wehend im Wind. „Ich stehe hier auch für dich Alexander“ scheint er mir sagen zu wollen. Selbst die mich zurzeit sehr verwirrenden Informationen über die offensichtlich Creutzfeld-Jakob erkrankten Bänker dieser Welt -Moment, ich stell mal eben ne Kerze für die Jungs auf- verkauft er mir und schafft es, dass ich nicht angewidert ob der bodenlosen Frechheit dieser ehemaligen pickeligen Wirtschaftsstudenten, die mal so nebenbei eine Weltwirtschaftskrise provozieren, auf RTL2 nach Jack Bauer suche.
Zurück zur Elite dieser Welt. Also ich meine jetzt die, die denken das man Gewinne einstecken sollte und nen Idioten für die Verluste finden muss. „Irgendjemand muss hier zur Verantwortung gezogen werden, dass ist klar. Nur wer verantwortlich war, muss noch geklärt werden“ meinte Rogowski (Mitglied des Vorstandes der IKB und ehemaliger Waldorfschüler) bei der Ilgner. Ich verwette meine alten Nike-Schuhe aus Känguruleder, dass am Ende der IKB-Pförtner gehängt wird. „Der war´s. Logisch. Trottel der. Einfach ne Weltwirtschaftskrise zu provozieren. Nene. Geht doch nicht. Echt mal…“ werden wir hören… Irgendwie muss ich gerade an Homer Simpson denken…
Was wird sich nun in Europa auf den Immobilienmärkten ergeben? Die Meinungen, Einschätzungen und Prognosen sind da doch sehr bunt. Trennen wir erstmal: Wohnimmobilien / Gewerbeimmobilien.
Die Wohnimmobilienmärkte in Spanien und Großbritannien gehen derzeit den Bach runter.
Auf der Insel, bei unseren britischen Nachbarn, sind nach Medienberichten die Wohnungspreise um 2,5% zwischen Januar und Februar gefallen.
Auf der iberischen Halbinsel sind die neuesten offiziellen Zahlen: 27% Rückgang der Nachfrage, 26% Rückgang der Immobiliendarlehen, 28% Rückgang des Hypotheken-Kreditvolumens, alles im Vergleich zum Vorjahr.
Hilfe, wird sich der geneigte Leser jetzt sicher fragen, wie geht den sowas? Wohnen die da jetzt alle in Zelten? Hm. Campingplätze gibs ja genug da…
Nein. Anders. Also wie war es hier in Spanien wirklich?
Ein simples Geschäft:
1. Ein spanischer Immobilienentwickler kauft ein Grundstück mit dem Ziel der Errichtung von Wohnungen
2. Nachdem er sich das Grundstück gesichert hatte, beauftragt er jemandem mit dem malen bunter Bildchen um dann als erstes die Vertriebsunterlagen drucken zu lassen und mit dem Vertrieb zu beginnen. (In der Regel durch Aufstellen eine Bauschilds mit seiner Telefonnummer und dem Text „Wohnung zu verkaufen“ – Vertriebskosten ca. 2,500 Euro)
3. Interessierte kamen, unterzeichneten einen Kaufvertrag und realisierten die 20% Anzahlung, die sie entweder cash irgendwo liegen hatten oder sich von Omma alternativ von ihrer Bank über eine Hypothek geliehen haben.
(Rechenbeispiel: WE-VKPreis 150.000 Euro, Anzahlung 30.000 €)
4. Irgendwann begannen dann die Bautätigkeiten und waren nach 12 bis 18 Monaten beendet.
5. Jetzt kommt das Besondere: die Wohnungspreise fingen an zu steigen. Eingangs durch die positive wirtschaftliche Entwicklung in Verbindung mit in Spanien historisch niedrigen Zinsen, dann zusätzlich durch die Eigendynamik der hier beschriebenen Investitionen. In den vergangenen Jahren verzeichneten die Wohnungspreise eine durchschnittliche jährliche Steigerungsrate von 15 – 18%.
(Rechenbeispiel: 150.000 * 18% = 27.000 = 177.000 € Verkaufspreis Neu nach 12 Monaten. Eingesetztes Kapital: 30.000 € (Anzahlung) Überschuss: 27.000 €. Verzinsung p.a. 90%)
6. Nach und nach sprangen immer mehr Menschen auf diesen Zug auf und das System speiste sich durch sich selbst.
Irgendwann passierte eben das was passieren musste. 1. die durch Gier künstlich aufgeblähten Wohnungspreise stiegen nicht weiter an und 2. die Hypothekenzinsen stiegen. An dieser Stelle muss ich darauf hinweisen, dass die große Mehrheit der spanischen Hypotheken auf der Basis eines variablen Zinssatzes, also abhängig vom Euribor, abgeschlossen werden. Jede Entscheidung der europäischen Zentralbank also direkten Einfluss auf das Portemonnaie der Kreditnehmer hat.
Da jede Entwicklung etwas positives hat, weise ich auf das Interview mit dem Wirtschafts- und Handelsrat der spanischen Botschaft in Berlin, Herrn Alberto Sanz Serrano hin, der richtigerweise sagt, dass nun der Moment für Investoren gekommen sei, da der Markt in einen Käufermarkt umschlägt und hohe Preisnachlässe verhandelbar seien: http://www.immopro24.eu/experten-exklusiv-interview/trends-im-spanischen-und-deutschen-gewerbeimmobilienmarkt_91.html
Der Markt der Gewerbeimmobilien unterliegt allerdings anderen Regeln. Um es einfach zu machen: Die Wirtschaft brummt. Die Menschen haben Geld, das sie ausgeben. Ausgeben heißt, dass das Aufmachen eines Ladens lohnt. Also: Nachfrage nach Ladenlokalen. Die Wirtschaft brummt. Die Unternehmen expandieren. Steigerung der Nachfrage nach Büroflächen. Und wenn die Wirtschaft nicht brummt, ist es eben andersrum.
Um den Markt der Gewerbeimmobilien richtig einschätzen zu können, muss man also die Frage nach der wirtschaftlichen Situation des Landes stellen.
Dummerweise weisen die Hinweise der Waisen gerade nach unten. Prognosen werden korrigiert. Nur noch ein Wachstum unterhalb 2 %. Da ziehen dunkle Wolken auf.
Wer kann weitermachen? Unternehmen, die über eine gesunde Eigenkapitaldecke verfügen. Wenn man böse wäre, könnte man nun sagen, dass der Markt jetzt gerade die Spreu vom Weizen trennt. Oder der Teufel mal wieder auf den größten Haufen … Für die Finanzstrategen innerhalb der Immobilienunternehmen heißt das, dass sie bei ihrem Finanzierungsantrag ab sofort einen EK-Anteil von ca. 30% einrechnen sollten. Also: Auf dem Konto nachsehen ob noch was da ist und den Kreditantrag neu berechnen! (bzw. Anfangen mit dem Schreiben von Bewerbungen / Antrag auf Arbeitslosengeld) … und nicht heulen! Sondern Verstehen! Ihre ehemaligen Mitkommilitonen aus der Geldverleiherzunft brauchen eben wieder frisches Spielgeld.
Was bedeutet das alles nun für die Vermarktung von deutschen Gewerbeimmobilien?
Meine These: Interessenten für den Kauf und die Anmietung von Ihren Gewerbeimmobilienobjekten sind und werden immer knapper.
Begründung:
a) Die Finanzierung der Objekte wird schwieriger und führt dazu, dass einige Kunden, die gern wollen, nicht mehr können
b) Die psychologische Unsicherheit im Bereich der Immobilien wächst. „Wir warten mal lieber… „
c) Die tatsächlichen allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eckiger werden
d) Der Aufwand zur gesetzeskonformen Herrichtung der Objekte entsprechend des in Kraft tretenden Energiepasses die Kosten erneut erhöhen werden.
e) Mitbewerber diese neue Marktsituation bereits erkannt haben und Gas geben.
Lösungsmöglichkeit 1:
Abwarten. „Das wird schon. Hat immer funktioniert. Nur keine Panik. Die kochen alle nur mit Wasser. Hat der Jens wohl was mit der Uschi? Wo fliegen wir eigentlich im Sommer hin? Mein Schreibtisch ist wieder sowas von voll“.
Lösungsmöglichkeit 2:
Handeln!
Strukturieren
– Welche Kunden sind schwach auf der Brust, welche nicht
– Welche Branchen wird es zukünftig hart treffen, welche nicht
– Welche Objekte sind Energiepassadäquat, welche nicht
– Wo kann ich meinen Kunden bei ihren Problemen helfen, wo nicht
Verdrängen
– Deutliche Erhöhung der Öffentlichkeitsarbeit. Besser als die Mitbewerber werden. Kunden (neue und alte) müssen immer wieder über uns stolpern
Expandieren
– Neue Kundenmärkte erschließen. Beispielsweise im Ausland
Vermarkten
– Deutliche Erhöhung der Vertriebsaktivitäten. Was nicht zeitnah am Markt abgegeben wird, bleibt erhalten
Tipp: Nutzen Sie alle sich bietenden Vertriebskanäle. Vermarkten Sie Ihre Objekte jetzt. Es wird schwieriger. Und! Sollte einer unserer Vertriebsmitarbeiter bei Ihnen anrufen, behandeln Sie ihn/sie mit Glaceehandschuhen. Die wollen Ihnen aus Ihren Problem helfen! Also: gerade hinsetzen, lächeln, freundliche Stimme und buchen.
Allen anderen wünsche ich zeitnah die Bänker an den Hals und blase nun die Kerze aus.
Bitte schreiben Sie mir bei Fragen oder Anregungen:
Alexander Müntzer
Business Development Germany
Immopro24 ist eine Marke der:
Tekton Consulting S.L.
sociedad unipersonal
Pl. Francés Macià 4, 4-1
E-08021 Barcelona (España)
Tel. (0034) 93 427 55 08
Mail a.muentzer latl immopro24 ldotl eu
Web www.immopro24.eu
Web www.freiexpose.eu
Web http://pressemitteilungen.wordpress.com/
Besuchen Sie bitte auch www.immopro24.eu Das Gewerbeimmobilienportal für Deutschland und Europa.
Bookmark diesen Beitrag bei:
Filed under: Gewerbeimmobilien, Investitionen, Spanien, Vermarktung, Wohnimmobilien | Tagged: Alberto Sanz Serrano, Bänker, Deutschland, Eigenkapitaldecke, Energiepass, Euribor, Finanzierung, Finanzmarkt, Gewerbeimmobilien, Gier, Großbritannien, Ilgner, Immobilien, Immobiliendarlehen, Immobilienmärkte, Immobilienvermarktung, Immobilienvertrieb, Immopro24, Klaus Kleber, Markteinschätzung, Rogowski, Spanien, Wachstum, Wohnimmobilien, Wohnungspreise, Zinsen | Leave a comment »
Gewerbeimmobilien Weblog 